23 сентября в отеле Ritz Carlton прошла 4-ая Ежегодная складская конференция, организованная международной консалтинговой компанией Knight Frank Russia and CIS.

Индустриальный сегмент рынка не только Московского региона, но и России в целом получил новый стимул для развития новых форматов индустриальной недвижимости. В ближайшие 5 лет все большим спросом будут пользоваться проекты по созданию промышленных зон, бизнес-парков, строительство зданий «под ключ» в формате build–to–suit, а также девелопмент крупных территорий. К такому выводу пришли участники 4-ой Ежегодной складской конференции, которая проходила 23 сентября в отеле Ritz Carlton (Москва).

Фотогалерея прошедшей конференции

Организатором мероприятия выступила международная компания Knight Frank, являющая лидером в сфере консалтинговых и агентских услуг на рынке складской недвижимости свыше 10 лет.

Участники конференции обсуждали наиболее актуальные тенденции и прогнозы развития рынка индустриальной недвижимости в России и за рубежом. В частности, директор отдела инвестиций Knight Frank Russia and CIS Евгений Семенов отметил влияние финансового кризиса на международных рынках на общую ситуацию в секторе складской недвижимости России. Темпы развития рынка в 2008 году снизились по сравнению с предыдущим периодом.

«В результате кризиса стало сложнее привлекать финансирование в девелоперские проекты, в частности, повысились процентные ставки по строительным и инвестиционным кредитам. Многие банки существенно ограничили или совсем закрыли лимиты по финансированию коммерческой недвижимости. В целом стали жестче требования к заемщикам: это и характеристики проекта, профессиональная репутация и опыт девелопера, в том числе, наличие хорошей кредитной истории и портфеля успешно реализованных проектов», - резюмирует в своем выступлении Евгений Семенов.

В ситуации кризиса ликвидности банки и фонды стремятся работать с крупными сетевыми девелоперами такими, как «Евразия Логистик», «Международное Логистическое Партнерство» (МЛП) и некоторыми другими компаниями. Так сначала 2008 г. компанией Raven Russia было подписано не менее 5 крупных кредитных соглашений на общую сумму более $500млн.

Перспективы развития региональных рынков складской недвижимости вызвали наиболее горячие дискуссии среди участников конференции. Как отмечают аналитики компании Knight Frank Russia and CIS, именно в 2008 году в регионах России стартовали крупные сетевые проекты складской недвижимости (Green Gate, Megalogix, MLP, PNK, Espro) - началось строительство качественных складских комплексов класса «А». Тем не менее, экспертные оценки спроса в данном сегменте значительно расходятся, а растущие амбиции девелоперов могут привести к перенасыщению целого ряда региональных рынков, считают эксперты Knight Frank Russia and CIS.

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга наиболее перспективными с точки зрения складской недвижимости в настоящий момент – как и годом ранее - остаются такие региональные центры как Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону. «Все эти города обладают тремя основными факторами, обусловливающими высокий спрос на объекты складской недвижимости: высокие транзитные потоки, производственная активность и большие потребительские рынки», - отмечает директор отдела складской недвижимости Knight Frank Russia and CIS Вячеслав Холопов.

При этом средние ставки аренды на региональных рынках практически сопоставимы с Москвой и Санкт-Петербургом - $120-145 за 1 кв.м (без НДС и эксплуатационных расходов).

Если сравнивать Московский регион с европейскими городами, то по данному показателю столичный рынок складской недвижимости опережает Мадрид ($130), Амстердам ($116), Франкфурт ($104), Будапешт ($87), Рим ($83) и Париж ($80), уступая только Лондону ($300) и Дублину ($187).

Согласно прогнозам Knight Frank Russia and CIS, средние ставки аренды на склады класса А в Московском регионе будут постепенно расти, и в 2009 году составят $155 – 165 за 1 кв.м (без НДС и эксплуатационных расходов).

Как отметил Роман Бурцев, партнер компании Knight Frank Russia and CIS, начиная с 2006 года складской рынок Московского региона становится интересен для инвестиционных фондов (в первую очередь, иностранных). Тенденция, наметившаяся 3 года назад, является оправданной и в настоящий момент: доходность рынка качественной складской недвижимости Москвы опережает страны Европы, включая такие города, как Рим, Милан, Будапешт, Франкфурт, Вена и др.

«В условиях нестабильной ситуации на финансовых и фондовых рынках выигрышной стратегией для иностранных и российских девелоперов и инвесторов может стать диверсификация продуктов: развитие формата built to suit, проектов land - девелопмента, индустриальных и технопарков», - отметил в своем выступлении Роман Бурцев.

Таблица 1

Таблица 2

Таблица 3