Значимость российского офиса постоянно растет

Компания Knight Frank завершает текущий год в России с заметно улучшенными показателями. Не последнюю роль в этом сыграла кадровая политика компании, которая нацелена на привлечение лучших мировых специалистов. О своей роли в компании и позициях Knight Frank на рынке рассказал управляющий директор Knight Frank Russia and CIS Джереми Оутс.

Джереми, Вы долгое время проработали в азиатских странах и на Среднем Востоке, в конце 1990-ых Вы сотрудничали с одной из консалтинговых компаний в Москве… Почему сегодня Вы снова выбрали Россию?

Я вернулся потому, что сегодня это самый интересный и динамично растущий рынок недвижимости. Здесь открываются огромные возможности. В прошлый раз мне пришлось покинуть Россию в связи с кризисом 1998 года. Отдел консалтинговой компании, в котором я работал, просто перестал существовать. Сейчас появилась возможность вернуться и завершить то, что было начато, а также реализовать множество новых идей.

Кризис закончился уже практически 10 лет назад. Почему Вы пришли в Россию именно сейчас? Не поздно?

Совсем нет! Сейчас рынок активно развивается, многие процессы, которые уже воспринимаются как должное в других странах, в России только начинают зарождаться.

До этого Ваше имя было связано с такими компаниями как Cushman, Colliers, Jones Lang, — почему для работы в России Вы выбрали Knight Frank?

Knight Frank, в отличие от других перечисленных Вами игроков, отличается корпоративной культурой, которая основана на партнерстве. Мне это близко. Кроме того, в московском отделении Knight Frank более интересная структура управления, которая предоставляет большие возможности для сотрудничества и дальнейшего развития. Коллектив очень молодой — люди энтузиасты своего дела. Они готовы осваивать новое, приобретать необходимые знания и навыки. И, наконец, одним из партнеров лондонского офиса является человек, с которым я учился вместе в Университете. Таким образом, я и оказался в этой компании.

Вам обещали партнерство?

Думаю, что этого не случится. Здесь уже есть свои партнеры, — русские предприниматели и непосредственно лондонский офис. В этой компании у меня другая роль — улучшать качество управления персоналом, финансами и др. Ну и, конечно, «растить» молодых специалистов вместе с топ — менеджментом компании.

Рынок недвижимости в России до сих пор во многом закрыт, кулуарен…Чаще всего вопросы решаются благодаря личным связям… Как Вы адаптируетесь к такому типу работы?

Все рынки в той или иной степени закрыты. Везде, где я работал, с того момента как покинул Великобританию, особенности работы заключались в личных связях. Специфика моей работы в данном случае не связана с «открыванием дверей», — это не входит в мои задачи. Я привык работать с ведущими игроками местного рынка (такими как, например, российский офис Knight Frank), — девелоперами, инвесторами, консультантами, — которые отлично решают проблемы с попаданием в ту или иную дверь. В данном случае я должен просто помогать. Более того, русские сами себя наказывают, постоянно утверждая, что в России до сих пор рынок недвижимости не цивилизован и работает по иным правилам, чем западные. На мой взгляд, это совсем не так. Московский рынок во многом похож на другие рынки, здесь действуют общемировые правила. К примеру, если бы я сейчас вернулся в Великобританию и, зайдя с улицы, захотел бы стать управляющим активами, этого бы не случилось. Для этого нужны друзья и контакты.

В чем принципиальное отличие рынков коммерческой недвижимости в Азии, на Среднем Востоке и в России? Какие перспективы у каждого из этих регионов?

Все это динамично развивающиеся рынки со своими проблемами и спецификой. Так, в Азии, в частности, Тайланде, где я работал, недавно был спад на рынке, но теперь он оживает. В Корее сейчас очень большой спрос на коммерческую недвижимость, особенно в офисном сегменте. Там сформировался большой объем предложения и рынок находится на подъеме. Китай имеет огромный потенциал развития, сейчас там активно развиваются все сегменты рынка недвижимости. Россия в данный момент находится приблизительно на таком же уровне. Правда, здесь есть существенное отличие: азиатский рынок больше ориентирован на Нью-Йоркскую биржу и на то, что там происходит. Россия в меньшей степени подвержена фондовым рискам, так как основа экономики связана с добычей природных ресурсов.

Наиболее специфичным для меня оказался рынок Среднего Востока. Мне посчастливилось работать в Дубае в то время, когда там был настоящий бум на рынке недвижимости. Последние два года я был сотрудником одного из инвестиционных трастов, который принадлежал крупному английскому банку. Здесь мне пришлось решать сразу несколько нестандартных вопросов. Дело в том, что в ОАЭ основными инвесторами в строительство многих объектов выступают физические лица, в связи с чем, недвижимость продается поэтажно, по принципу кондоминиумов. Моя работа, как менеджера по активам, заключалась в том, чтобы делать правильные вложения, но для крупной инвестиционной компании оказалось проблематично инвестировать с такой спецификой рынка. В качестве инвестора нам необходимо было приобретать здание целиком. Но в Дубае, при наличии большого количества частников, выгоднее было продавать именно поэтажно. Проблема была еще и в том, что иностранцам было запрещено приобретать в собственность некоторые объекты. В результате работа в ОАЭ для меня стала очень хорошей практикой.

На каком этапе развития сейчас находится рынок недвижимости Москвы и России в целом?

Если взять все рынки коммерческой недвижимости стран с развивающейся экономикой, то российский, по своей степени и динамике развития, на мой взгляд, находится посередине.

В Москве сегодня зафиксирован высокий спрос и ограниченное предложение практически на любой вид недвижимости, что само по себе гарантирует стабильное появление новых девелоперских проектов. Конечно, помимо столицы коммерческой недвижимостью застраиваются и города миллионники, где наиболее активное развитие получили сегменты торговой и складской недвижимости. Таким образом, существенных проблем на рынке сейчас нет. Есть несколько неправильных направлений, например, в Москве сейчас все офисные объекты, находящиеся на стадии завершения, ориентированы на один и тот же класс. Но мне кажется, что эта проблема сама собой разрешится с помощью рыночных механизмов. Особенно это будет очевидно, когда возникнут трудности с привлечением кредитных денег в банках под строительство. После этого девелоперы сами начнут переориентироваться. В целом мне кажется, что у девелопмента в России в запасе еще 3–5 лет стабильного развития, а в Москве, вероятно, даже больше. Во многом продолжительность развития будет зависеть от цен на нефть и экономического роста России в целом.

Если завтра цены на нефть снизятся до $50 за баррель, что произойдет с рынком недвижимости в России?

Думаю, это сильно не скажется на рынке. С моей точки зрения у нас достаточно резервов природных ресурсов, кроме того, есть огромный человеческий капитал. Если и будет небольшой спад, то только по показаниям правительства. На рынке недвижимости все компенсирует высокий спрос на офисы, торговые и складские помещения. Серьезным толчком в развитии экономики будет также и присоединение России к ВТО.

Одна из основных сфер Вашей деятельности на протяжении всей карьеры — управление активами, как Вы будете реализовывать этот опыт в Knight Frank?

В Knight Frank уже есть стратегия управления активами. Мой вклад пока еще недостаточен, но со временем я планирую максимально использовать свои знания для повышения эффективности компании. То, что касается стратегии по управлению активами, то сейчас в команде Knight Frank два серьезных профессионала. Это Питер Андерсон — он долгое время работал в Австралии, последнее место работы — Китай. У него хороший опыт управления высотными зданиями. И Дмитрий Филин, — он работал много лет в компании Hines. У него прекрасное знание местного рынка. Это и есть платформа, которая является основной в стратегии управления.

Занимается ли Knight Frank предоставлением услуг Fee Service для своих клиентов?

Мы этого не делаем. Когда я работал в Корее в одном из отделений компании Cushman, мне приходилось пересекаться с компаниями, специализирующимися на услуге Fee Development, например, — Bovis Land Lease. Могу сказать, что, чисто теоретически конкуренция может возникнуть во время разработки арендатором внутренней планировки помещения. Если площадь помещения достаточно большая, то на подобный проект могут претендовать компании подобные Bovis. Но в целом, с моей точки зрения, с такими компаниями у нас больше сотрудничество, чем конкуренция, так как услуги, которые мы предоставляем, достаточно специальны.

Каким был 2007 год для Knight Frank с точки зрения эффективности и результатов работы?

Самое главное достижение — довольный заказчик. В этом году 45% клиентов, которые обращались в нашу компанию, к нам вернулись. Это очень хороший показатель. Что касается сдачи площадей в аренду, то в последнем квартале мы являемся лидерами на рынке, особенно заметно это в офисном сегменте. На рынке жилья у нас также было несколько эксклюзивных сделок.

На каком месте Knight Frank видит себя в пятерке консультационных компаний Москвы?

Пока наши заказчики довольны нашей работой, меня не очень беспокоит вопрос, что мы где-то не лидируем. Мы делаем все возможное, чтобы предоставлять лучшие услуги, но при этом не стремимся любыми способами завоевать звание консультанта №1. Количество наших клиентов говорит само за себя.

Насколько динамично развивается московский офис по сравнению с другими отделениями во всем мире?

Офис компании развивается вместе с рынком. В апреле текущего года была конференция, где присутствовали руководители отделов коммерческой недвижимости со всего мира. Наш генеральный директор Кирилл Стародубцев и президент Knight Frank Индии делали совместное выступление, касающееся развивающихся рынков. Презентации произвели огромное впечатление на головной английский офис. Впечатлили размеры офисов, квалификация персонала и перспективы развития. Таким образом, московский офис имеет очень высокий статус. Более того, сюда стремятся приехать на стажировку начинающие специалисты и сотрудники других офисов, которые бы хотели получить здесь опыт. Значимость российского офиса постоянно растет.