Американские компании стали лидерами по инвестициям в коммерческую недвижимость России, вложив за 10 лет $5,8 млрд.

6 июня 2016 г.

$15,9 млрд вложили иностранные инвесторы в коммерческую недвижимость России за период 2006-2015 гг., что составляет 30% в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость за этот период, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. 

 

В 2016 г. доля иностранных инвестиций может составить 14% ($370 млн)  в общем объеме сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости, что на 6 п.п. уровня 2015 г. (20% от $2,7 млрд). Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 г. может составить $2,4-2,7 млрд.

 

В топ-5 стран-инвесторов в коммерческую недвижимость России вошли США ($5,8 млрд), Великобритания ($2,0 млрд), Австрия ($1,7 млрд), Швейцария ($1,0 млрд), Финляндия ($0,97 млрд). В совокупности эти страны сформировали 72% от общего объема иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России. 

 

На долю американских инвесторов, наиболее активных на российском рынке, в 2006-2015 гг. пришлось 36% в объеме иностранных инвестиций и 10% в общем объеме сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости. Примечательно, что в 2014 г. не было закрыто ни одной сделки по покупке объектов коммерческой недвижимости с участием американских инвесторов. На страны Европы в 2006-2015 гг. пришлось 49% (около $7,8 млрд) от общего объема всех иностранных инвестиций.

 

Крупнейшим иностранным игроком на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2006-2015 гг. стал американский фонд Morgan Stanley ($2,2 млрд). В 2011 и 2013 гг. Morgan Stanley заключил самые большие на рынке коммерческой недвижимости сделки по покупке ТРЦ «Галерея» ($1 млрд) и ТРЦ «Метрополис» ($1,2 млрд). Также в топ-5 вошли австрийская инвестиционная компания Immofinanz ($1,6 млрд), американская инвестиционная компания Hines ($1,18 млрд), швейцарский фонд Eastern Property Holdings ($0,97 млрд), дочерняя структура британской инвестиционной группы Raven Group фонд Raven Russia ($0,69 млрд). 

 

Наибольший объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость пришелся на 2013 г. - $2,4 млрд (30% в объеме инвестиций в 2013 г.), наименьший - в 2009 г. - 481 млн (13%).

 

Однако наибольшая доля в общем объеме инвестиций была отмечена в 2007 г. и 2008 г. – 39% и 40% соответственно (подробнее см. график 1)

 

Максимальный размер средней сделки с участием иностранных инвесторов составил $294 млн в 2013 г. Минимальный средний размер сделки зафиксирован в 2009 г. – $41,4 млн. При этом в 2015 г. зафиксировано самое большое снижение среднего размера сделки - на 46% по сравнению с 2014 г. до $90 млн, что стало минимальным значением после 2009 г. 

 

Наибольший объем инвестиционных сделок с участием иностранных компаний и фондов пришелся на сегмент торговой недвижимости (43%), на втором месте офисная недвижимость (27%) (подробнее см. график 2).

 

Сергей Гипш, управляющий партнер Knight Frank, отметил: «За последние 2 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России сократился почти в 3 раза, в том числе за счет снижения активности зарубежных инвесторов. Весь 2015 г. мы ждали инвесторов из Азии и Ближнего Востока. Но фактически, кроме одной сделки в складском сегменте, которую закрыли совместно РФПИ и Mubadala Development Company  (ОАЭ), не было. Разворота на восток пока не случилось. Хотя интерес ближневосточных инвесторов мы видим. В случае снятия режима санкций или его существенного ослабления рынок российских активов, несомненно, снова будет представлять большой интерес для традиционных инвесторов из Европы и США. Поскольку за последние полтора года стоимость некоторых активов, выраженная в валюте, снизилась более чем в два раза. И 2016 год может быть очень удачным временем для входа на рынок». 

График 1. Динамика объемов иностранных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости России, 2006-2015 гг. 

Источник: Knight Frank Research, 2016

 

График 2. Распределение иностранных инвестиций в России по сегментам коммерческой недвижимости, 2006-2015 гг.

Источник: Knight Frank Research, 2016

 

Таблица 1. Страны-лидеры по инвестициям в коммерческую недвижимость России в период 2006-2015 гг.:

 

Страна

Покупатель

Год

Объект

Сумма сделки (оценка)

США

Morgan Stanley

2013

ТРЦ "Метрополис"

$1,2 млрд

2011

ТРЦ "Галерея"

$1 млрд

Великобритания

RP Capital Group

2008

БЦ "Серебряный Город"

$350 млн

Evans Randall

2009

БЦ "Серебряный Город"

190 млн евро

Австрия

Immofinanz

2007

ТРЦ "Гудзон"

$600 млн

Immoeast

ТРЦ "Золотой Вавилон" (Ростокино)

$250 млн

Швейцария

Eastern Property Holdings

2014

БЦ "Берлинский" и "Женевский Дом"

$282 млн

БЦ "Эрмитаж Плаза"

$260 млн

Финляндия

Sponda

2008

БЦ "Дукат Плейс II"

$185 млн

Evli Property Investments

ЛЦ "Гориго"

100 млн евро

 

Таблица 2. Крупнейшие сделки по покупке объектов коммерческой недвижимости России с участием иностранных инвесторов в период 2006-2015 гг.:

 

Год

Объект

Сегмент

Покупатель

Объем сделки

2013

ТРЦ «Метрополис»

Торговая недвижимость

Morgan Stanley Real Estate Investing

$1,2 млрд

2011

ТРЦ «Галерея»

Торговая недвижимость

Morgan Stanley Real Estate Fund VII

$1 млрд

2011

Ritz-Carlton

Гостиничная недвижимость

Верный Капитал

$700 млн

2007

ТРЦ «Гудзон»

Торговая недвижимость

Immofinanz

$600 млн

2013

ТРЦ «Метрополис»

Торговая недвижимость

Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund

$600 млн

Источник: Knight Frank Research, 2016