За 10 лет в Москве введено более 10 млн кв. м офисов

23 ноября 2016 г.

10 066 тыс. кв. м офисов класса А и В было введено в эксплуатацию в Московском регионе с 2007 г., говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank. Данный объем ввода сопоставим с рынками офисной недвижимости Милана (10 300 тыс. кв. м), Вены (10 830 тыс. кв. м) и превосходит объем рынка офисов Цюриха (9 445 тыс. кв. м). Совокупный объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы на конец III кв. 2016 г. составил 15 800 тыс. кв. м. 

• Рост ставок аренды и высокие объемы поглощения послужили причиной роста девелоперской активности на этапе становления рынка офисной недвижимости Московского региона, а также в период восстановления после кризиса 2008-2009 гг. Результатом активного строительства стал рекордный объем введенных в эксплуатацию офисов в 2008 г. (1 830 тыс. кв. м) и 2014 г. (1 406 тыс. кв. м) (подробнее см. график 1). 
 
• В 2016 г. в Московском регионе ожидается минимальный объем ввода качественных офисов за историю существования рынка – около 420 тыс. кв. м, а 2017 г. может стать еще менее результативным годом - ожидается ввод не более 271 тыс. кв. м офисных площадей. Ранее минимальный объем ввода офисной недвижимости был зафиксирован в 2012 г. (556 тыс. кв. м).
 
• Пик ввода офисов класса А пришелся на 2014 г. – 713 тыс. кв. м или 50,7% от общего объема. Тогда на рынок вышло сразу около15 офисных объектов класса А, в том числе МФК «ОКО», бизнес-парк «Comcity», башня «Евразия», БЦ «Лотос», МФК «Водный», БЦ «Аркус III».
 
• Пик ввода бизнес-центров класса В отмечен в 2008 г. (1 443 тыс. кв. м или 79% от общего объема). Среди крупнейших объектов: «Магистраль Плаза», «Виктория Плаза», Варшавка Sky, «Даниловский Форт», Чайка Плаза X. 
 
• За 10 лет формирования рынка офисные здания и рабочее пространство претерпели серьезные изменения, обусловленные совершенствованием технологий строительства, а также изменившимися потребностями арендаторов. Так, в 2007 г. типового этажа как формата не было, площадь одного уровня могла составлять как 1000-1200 кв. м, так и 5000 кв. м. К 2016 г. рынок выработал стандартный этаж, наиболее эффективный и удобный для арендаторов площадью 1800-2500 кв. м. 
 
• Наличие подземного паркинга стало обязательным для офисов класса А. В инфраструктуре БЦ, кроме столовых и ресторанов, появилась торговая и сервисная составляющая (химчистки, мелкие бытовые услуги, пресса и товары повседневного спроса). 
 
• За 10 лет претерпели изменения условия договоров аренды офисной недвижимости: так, в 2007 г. ставки аренды номинировались исключительно в долларах или евро, сегодня большая часть договоров подписывается в рублях. В валютных договорах курс валюты либо фиксируется, либо указывается валютный коридор. 
 
• Срок договоров офисной аренды сократился с 5-10 лет до 3-5 лет.
 
• Помещения, ранее сдававшиеся в состоянии shell&core, теперь предлагаются также и с типовой отделкой, либо отделкой под арендатора, что позволяет арендаторам избежать значительных затрат на ремонт. 
 
Мария Зимина, директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости, Knight Frank, отметила:
 
«Технологический прогресс, а также многие месяцы, когда готовые бизнес-центы не могли найти своих арендаторов, привели к серьезным переменам. Сегодня арендаторам предлагается более качественный продукт на гибких условиях в соответствии с требованиями бизнеса и комфорта для простого человека. Так, планировки помещений стали более удобными и эргономичными, что положительно сказалось на инсоляции офисов, а также привело к снижению коэффициента потерь арендатора с 10-14% до 7-10%. Больше строится помещений эффективной прямоугольной формы и оптимальным шагом колонн, арендатор не переплачивает за неиспользуемые помещения. Высота потолков также стала стандартной, и дает возможность планировать фальшпол. Безусловно, передовые технологии коснулись и технического оснащения комплексов, прежде всего, в отношении энергоэффективности, вентиляции и кондиционирования. Мы ожидаем, что качество бизнес-центров Москвы будет только улучшаться, хотя сегодня можно констатировать, что на 2017 и 2018 гг. заявленных к плановому вводу новых офисных зданий практически нет».