За 2 года ставки аренды на офисы в Москва-Сити снизились в 1,5 раза

15 июня 2016 г.

 В других деловых районах Москвы ставки аренды, номинированные в долларах США, на офисные помещения класса А снизились на 25-35% за два года, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.

Арендные ставки, номинированные в долларах США, в офисах Москвы снижаются, начиная с 2012 г. Наибольший темп снижения показателя был зафиксирован в период 2014-2015 гг. в качественных офисах ММДЦ «Москва-Сити»: средневзвешенные ставки аренды, номинированные в долларах США, снизились на 38% с $830 за кв. м до $514 за кв. м. В Ленинградском деловом районе снижение арендных ставок на офисные помещения класса А в долларах США  за данный период составило 33%, в Павелецком деловом районе - 19%, Белорусском деловом районе 9% (см. таблицу 1).
 
Более быстрое снижение арендных ставок в офисах ММДЦ «Москва-Сити» по сравнению другими деловыми районами было обусловлено высокой конкуренцией, переизбытком предложения, характерного для этого рынка. В этот период в ММДЦ «Москва-Сити» во введенных в эксплуатацию и строящихся зданиях суммарно для арендаторов и покупателей было доступно около 540 тыс. кв. м, что составляло 51% от общего объема введенных в эксплуатацию и строящихся зданий этого делового района. Высокий уровень свободных площадей в офисах ММДЦ «Москва-Сити» в 2014 г. был обусловлен максимальным за всю историю делового квартала объемом ввода в эксплуатацию офисных площадей, необеспеченных спросом. Всего в 2014 г. было введено порядка 200 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
 
Наличие рекордного объема невостребованных офисных площадей в офисных зданиях ММДЦ «Москва-Сити» ускорило процесс формирования  «рублевого рынка» в деловом районе. Собственники, стараясь максимально сократить объемы вакантных площадей, помимо снижения запрашиваемых ставок аренды, стали предлагать арендаторам рублевые условия договора, фиксацию курсов валют или валютный коридор. Во втором полугодии 2015 г. из доступного для аренды предложения во введенных в эксплуатацию офисах ММДЦ «Москва–Сити» около 90% предлагалось в российских рублях. В Павелецком деловом районе в середине 2015 г. доля офисных помещений класса А, предлагаемых арендаторам в российских рублях, составляла около 73%, в Ленинградском деловом районе – 62%, в Белорусском деловом районе –12%.
 
Уровень свободных площадей во введенных в эксплуатацию офисных зданиях ММДЦ «Москва-Сити» последние два года демонстрирует понижательную динамику. После закрытия ряда крупных сделок, доля свободных площадей снизилась до 18,6% против 44% в 2014 г.
 
Около половины (47%) офисных площадей во введенных в эксплуатацию объектах ММДЦ занимают компании, имеющие государственное участие. На текущем рынке наблюдается увеличение доли подобных компаний в объеме сделок по аренде и покупке офисной недвижимости, обусловленное стремлением оптимизировать расходы на аренду офисных помещений (см. таблицу 2).
 
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отметил: «В свое время, когда грянул кризис, сильное снижение ставок для такого сложного рынка с избыточным предложением, как ММДЦ, было единственным правильным решением.  И сейчас ставки вполне конкурентоспособны.  Мы, наконец, увидели крупные сделки, как по продаже, так и по аренде, которые рынок ждал больше года. С учетом резкого снижения объемов нового строительства, на рынке может сложиться ситуация, когда для крупных арендаторов «Москва-Сити» может оказаться единственным возможным решением, так как только здесь можно будет арендовать большой метраж одним блоком». 
 
Таблица 1. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А, $ за кв. м в год
 

II кв. 2014

II кв. 2015

II кв. 2016

ММДЦ "Москва-Сити"

830

514

520

Ленинградский деловой район

689

463

467

Павелецкий деловой район

750

606

491

Белорусский деловой район

903

820

652

Источник: Knight Frank Research, 2016
 
Таблица 2. Крупнейшие сделки в ММДЦ «Москва-Сити» за 2015-2016 гг.

Дата

Компания

Площадь,  кв. м

Здание

Тип сделки

I кв. 2016

Группа ВТБ

86 834

Евразия

Покупка

IV кв. 2015

ОАО «АК «Транснефть»

79 000

Эволюция

Покупка

I кв. 2016

Мэрия Москвы

55 123

ОКО

Покупка

 
Источник: Knight Frank Research, 2016
 
 
Динамика основных показателей в деловых районах Москвы

Источник: Knight Frank Research, 2016

 
Формирование «рублевого рынка» в деловых районах Москвы

Источник: Knight Frank Research, 2016