Москва спустилась с 14 на 19 место в мире по стоимости офисной аренды в небоскребах

27 апреля 2016 г.

Международная консалтинговая компания Knight Frank опубликовала исследование о состоянии рынка аренды в офисных небоскребах мира (Skyscrapers Index) по итогам 2015 года.  

В 2015 г. Москва заняла 19 место в мире по уровню долларовых арендных ставок на офисные помещения в небоскребах  с показателем $458 за кв. м в год, спустившись с 14 позиции во 2 квартале 2015 г. с показателем $673 за кв. м в год (подробнее см. таблицу 1).
 
В рублевом выражении ставки аренды в офисных небоскребах Москвы во 2 полугодии 2015 г. снизились на 5,7%, достигнув 33 тыс. руб. за кв. м в год. Таким образом, в рассматриваемом периоде Москва показала самое сильное снижение арендных ставок среди 22 городов мира (подробнее см. таблицу 2).
 
В 1 квартале 2016 г. ставка аренды в офисных небоскребах снизилась на 4,5% и составила 31,5 тыс. руб. за кв. м в год. 
 
В 2015 г. уровень вакантных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» составил 25,3%, для сравнения: в 2014 г. этот показатель составлял 42,7%. (подробнее см. график 1) Значительное снижение уровня вакансии произошло за счет ряда крупных сделок по покупке и аренде офисных площадей в комплексе (подробнее см. таблицу 3).
 
По итогам 2015 г. Гонконг снова возглавил рейтинг городов с самой дорогой арендой в офисных небоскребах ($2 831 за кв. м в год). Токио ($1 384 за кв. м в год) и Нью-Йорк ($1 667 за кв. м год) традиционно следуют за Гонконгом. С 2014 г. топ-5 самых дорогих городов не изменился: Лондон ($1 355 за кв. м в год) и Сан-Франциско ($1 183 за кв. м в год) стабильно занимают 4 и 5 места соответственно. 
 
Самым быстрорастущим рынком в мире остается Лондон с показателем годового роста офисной аренды в небоскребе в размере 9,68%, на втором месте - Сан-Франциско (+4,76%). Несмотря на то, что темпы роста стоимости арендных ставок в Сан-Франциско замедлились по сравнению с 1 полугодием 2015 г. (+8,22%), рынок Сан-Франциско остается самым быстрорастущим в США.
 
Наибольшим спросом офисные площади в небоскребах Сан-Франциско пользуются у компаний из сферы технологий, в то время как в Лондоне спрос на помещения в офисных башнях формируют специализированные финансовые, страховые и в меньшей степени компании из сферы технологий. Низкий уровень вакантных площадей и стремление компаний иметь офис в престижной локации подогревает рост арендных ставок. 
 
Ставки аренды в офисных башнях Бостона за год выросли на 3%, что стало хорошим показателем. В городе наблюдается миграция компаний обратно в центральные деловые районы за счет развития сектора исследований и разработок. Аренда офиса в современных высотных зданиях является мотивационными ресурсом компании.
 
В Мумбаи также зафиксирован рост арендных ставок в офисных небоскребах на 3%, а спрос превысил предложение впервые с 2008 года. Рост экономики Индии стал драйвером спроса на офисы со стороны компаний, интересно, что компании технологичного сектора превзошли сектор финансовых и деловых услуг по объему спроса во 2 полугодии 2015 г. 
 
 
Алан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, прокомментировал: «Мы видим интерес к офисам «Москва-Сити» со стороны госструктур, крупных сырьевых компаний и различных коммерческих структур, которые используют текущую рыночную конъюнктуру для консолидации офисов. Так, 90% объема офисных площадей, реализованных в «Москва-Сити» за последние полгода, пришлось на 3 крупных сделки по продаже площадей компаниям госсектора для собственного использования. Стоимость квадратного метра начинается от 240-250 тыс. руб. и зависит множества факторов (объект, объем, готовность и т.д.). Сравнительно привлекательная цена вкупе с высоким качеством объекта способствуют постепенному заполнению площадей в «Москва-Сити».
 
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости,  Knight Frank, отметил: «Офисные башни в комплексе «Москва-Сити» сегодня одни из немногих объектов на рынке, в которых доступны большие блоки помещений. Привлекательные рублевые ставки аренды и широкий выбор офисных блоков стимулируют спрос. Некоторые компании предпочли купить помещения для бизнеса, другие выбирают аренду, это вопрос стоимости денег и выбора соответствующей стратегии».
 
Таблица 1. Ставки офисной аренды в премиальных небоскребах мира, 2015 г.
  Город Ставки аренды, за кв.м/год
1 Гонконг $2 831
2 Нью-Йорк (Манхеттен) $1 667
3 Токио $1 384
4 Лондон (Сити) $1 355
5 Сан-Франциско $1 183
6 Сингапур $911
7 Сидней $901
8 Бостон $828
9 Лос-Анжелес $796
10 Шанхай $739
11 Пекин $675
12 Чикаго $634
13 Париж (La Défense) $599
14 Франкфурт $556
15 Мумбаи $554
16 Мельбурн $484
17 Торонто $473
18 Дубай $468
19 Москва (Москва-Сити) $458
20 Мадрид $406
21 Тайбэй $384
22 Сеул $347
Источник: Knight Frank Research, 2016

Таблица 2. Динамика арендных ставок в офисных небоскребах мира, в национальной валюте
  Город

Динамика арендных ставок,

2 кв. - 4 кв. 2015, %

(в национальной валюте)

1 Лондон (Сити) +9,68%
2 Сан-Франциско +4,76%
3 Гонконг +3,03%
4 Мумбаи +3,02%
5 Тайбэй +2,94%
6 Бостон +2,67%
7 Мельбурн +2,00%
8 Чикаго +1,72%
9 Сидней +1,39%
10 Лос-Анжелес +1,37%
11 Нью-Йорк (Манхеттен) +1,31%
12 Токио +1,10%
13 Шанхай +0,40%
14 Сеул +0,40%
15 Париж (La Défense) 0,00%
16 Торонто 0,00%
17 Дубай 0,00%
18 Мадрид 0,00%
19 Пекин -0,71%
20 Франкфурт -1,16%
21 Сингапур -4,76%
22 Москва (Москва-Сити) -5,7%
Источник: Knight Frank Research, 2016
 
График 1. Динамика уровня вакантных площадей в ММДЦ «Москва-Сити», 2008 –2015 гг. 
Источник: Knight Frank Research, 2016
 
Таблица 3. Крупнейшие сделки в офисных небоскребах Москвы, 2015 г. - 1 квартал 2016 г. 
  Период Компания Площадь, кв.м Тип сделки Здание Класс
1 1 кв. 2016 ВТБ 86 834 Покупка Евразия A
2 4 кв. 2015 Транснефть 79 000 Покупка Эволюция A
3 1 кв. 2016 Мэрия Москвы 55 123 Покупка ОКО A
4 4 кв. 2015 Orange 5 306 Аренда Меркурий Сити А
5 3 кв. 2015 Encore Fitness 3 825 Аренда ОКО A
6 3 кв. 2015 Medtronic LLP 3 157 Аренда Башня на Набережной A
7 3 кв. 2015 GlaxoSmithKline Healthcare 2 796 Аренда Башня на Набережной A
8 4 кв. 2015 PNK Group 1 626 Аренда Империя A
9 1 кв. 2015 CBRE 1 230 Аренда ОКО A
Источник: Knight Frank Research, 2016