Владельцы торговых центров идут на уступки арендаторам, снижая цену

17 марта 2015 г.

Елена Морозова

Ведомости, 17.03.15

Компании с известным брендом могут выторговать треть ставки и больше

Розничная сеть «Связного» в Сибири сократила на 30% затраты на аренду для более 100 из 300 с лишним магазинов за счет снижения арендных ставок и ведет переговоры об этом еще для 30 магазинов, сообщил сибирский филиал компании. Кроме того, «Связной» договорился с арендодателями больше не номинировать ставки в валюте, в действующих договорах они также переведены в рублевые. В первом полугодии филиалу удастся сэкономить таким образом около 5 млн руб., или свыше 10% расходов на аренду, говорится в сообщении.

«Евросеть» также ведет с арендодателями переговоры о снижении стоимости аренды, рассказала PR-директор «Евросети» Ульяна Смольская. «В некоторых случаях удается добиться снижения арендной ставки до 60%, если договориться не удается – мы переносим салон», – говорит она.

В борьбе за качественных арендаторов девелоперам приходится идти на существенные уступки, объясняет директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank Юлия Соколова. По ее словам, арендаторы хотят снижения ставки аренды, фиксирования курса валюты, кто-то предлагает установить цену как процент от товарооборота.

Арендные ставки в торговых центрах начали падать в апреле 2014 г., к концу II квартала они снизились на 3–5%, в III квартале упали еще на 10–15%, а в октябре – декабре – от 25 до 50% в зависимости от специфики ТЦ, говорит Соколова. С начала этого года существенного изменения ставок аренды она не наблюдает и связывает это с «относительной стабилизацией валютных курсов».

Собственники торговой недвижимости стараются подписывать краткосрочные договоры, чтобы минимизировать риски и затем иметь возможность согласовать новые условия аренды, рассказывает Соколова. Учитывая, что ставки чаще всего номинировались в валюте, арендаторы ведут переговоры о фиксации валютного коридора, говорит начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская. Коридор, как правило, составляет 40–45 руб. за доллар, знает старший консультант отдела исследований рынка CBRE Максим Палт.

Рынок ритейла живет в условиях индивидуальных договоренностей: собственники ТЦ ведут переговоры с каждым оператором, поэтому на одном объекте условия могут разниться, отмечает Ключинская. По данным CBRE, в 2014 г. арендные ставки в новосибирских ТЦ для якорных арендаторов колебались в диапазоне $80–300 за 1 кв. м в год, для арендаторов торговой галереи – $250–1200, для операторов фудкортов – $750–1000. Якорным арендаторам собственники ТЦ чаще идут навстречу, добавляет Палт.

Управляющий МФК «Сан сити» Роман Игнатов говорит, что они заморозили ставки для всех арендаторов на уровне 2014 г., а некоторым даже снизили: «Все зависит от бизнеса арендатора и от того, насколько он ценен для торгового центра».

Рынок торговой недвижимости Новосибирска близок к насыщению, поэтому конкуренция за арендаторов значительно выросла, подтверждает Палт. По данным Соколовой, в 2014 г. в новосибирских торговых центрах оставалось свободными 8–10% торговых площадей, Палт называет 5–7%. Он отмечает, что при этом качественные ТРЦ «Аура», «Мега», «Сибирский молл» заполнены почти на 100%. «В наступившем году мы увидим снижение рублевых арендных ставок у объектов с относительно плохим местоположением и слабым управлением на 10–30%», – уверена управляющий партнер DSO Consulting Лариса Трушкина.