Отъезд иностранцев обрушил рынок аренды элитных квартир в Москве

24 апреля 2015 г.

Алексей Пастушин

РБК, 24 апреля 2015 г.

Массовый отъезд экспатов из Москвы после обострения отношений России с Западом обрушил спрос на рынке аренды элитной недвижимости. РБК выяснил, в каких районах опустело больше всего квартир и как это повлияло на цены

Исход с Арбата

Если раньше сотрудники иностранных компаний из стран, поддержавших санкции против России, арендовали до 70% квартир класса люкс, то сегодня их доля сократилась до 20–30%, говорит президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. По ее словам, до кризиса многие собственники жилья со стоимостью аренды свыше $10 тыс. в месяц принципиально хотели видеть среди своих клиентов только топ-менеджеров международных корпораций, желательно крупных. Сегодня многие из них согласны работать с любым, у кого есть необходимая сумма денег, говорит Жарова-Райт.

В топ-10 стран, чьи граждане, по данным ФМС, покидали Россию в 2014 году, 8 из 10 — развитые западные государства: на первом месте Германия (-31,1%), на третьем США (-35,9%), на четвертом Великобритания (-38,3%).

Основной отток экспатов из столицы произошел еще в марте — июне прошлого года, вспоминает гендиректор Kalinka Group Екатерина Румянцева. «Отъезд иностранцев продолжался до конца октября, они освобождали квартиры и уезжали из России, не дожидаясь срока окончания аренды, несмотря на штрафные санкции со стороны собственников жилья за досрочное прекращение действия договора, — рассказывает Румянцева. — По нашим оценкам, из Москвы уезжали сотрудники западных компаний, но топ-менеджмент, а также представители иностранных посольств остались и продолжают жить и работать здесь». В базе Kalinka Group предложение элитных квартир с апреля 2014 по апрель 2015 года выросло на 25%.

После оттока экспатов из Москвы доля вакантных площадей больше всего выросла на Арбате и в районе Тверской, которые предпочитали арендаторы в высоком сегменте, говорит директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова. По данным Knight Frank на конец марта, больше всего сдаваемых в аренду квартир от $10 тыс. в месяц — 24% — расположены в районе Арбата, 18% — Тверской. Третью и четвертую позиции занимают «Москва-Сити» (16%) и Остоженка (13%). Относительно невысокая доля предлагаемых в аренду элитных квартир в этих районах связана с тем, что здесь традиционно мало квартир покупались для арендного бизнеса, отмечает Тараканова.

Почти не потеряли арендаторов Плющиха, Якиманка, Сретенка, Хамовники и Чистые пруды, говорят в Knight Frank: количество квартир в экспозиции в ценовом сегменте от $10 тыс. здесь не превышает 3%. По мнению аналитиков компании, это объясняется тем, что основной спрос на квартиры в этих районах формировали российские арендаторы.

Квартиры освобождаются довольно равномерно по всему центру, говорит руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова. Впрочем, данные компании подтверждают данные Knight Frank: с прошлого года предложение элитных квартир выросло в районе Арбат — Кропоткинская (с 34 до 36% от всего московского рынка), Тверская — Кремль (с 11 до 20%). В районе Лубянка — Китай-город предложение, напротив, снизилось с 11 до 4%. Впрочем, оценку оттока экспатов IntermarkSavills дает более осторожную: по данным компании, в этом году на их долю приходится 57% сделок по аренде элитных квартир против 65% в прошлом.

Цены падают вслед за спросом

Неизбежным следствием оттока арендаторов станет падение цен. В районах с наиболее высоким предложением квартир в аренду в этом году можно смело ожидать снижения цен на 15–20% по сравнению с сегодняшним уровнем, уверены в Knight Frank. По данным компании, сегодня средняя цена аренды элитной квартиры на Арбате — $13 760 в месяц, в Тверском районе — $12 290 в месяц, а на Остоженке — $16 570 в месяц. При этом подавляющее большинство собственников люксовых квартир не готовы переходить на рубли, продолжая номинировать цены в долларах и евро.

Как изменилось число иностранцев, живщих в России, за 2014 год:

* - Страны с максимальным изменением абсолютного числа граждан, находящихся в России

Общее число иностранцев, находящихся в России Изменение в 2014 году
Гражданство* В январе 2014 года В январе 2015 года За I полугодие За II полугодие За год
Германия 348 539 240 113 -26 669 -81 757 -108 426
Узбекистан 2 316 348 2 215 780 264 258 -364 826 -100 568
США 220 843 141 506 -16 963 -62 374 -79 337
Великобритания 179 313 110 686 -21 968 -46 659 -68 627
Финляндия 118 525 72 368 -16 091 -30 066 -46 157
Испания 76 819 45 493 -5 902 -25 424 -31 326
Италия 75 754 52 799 -3 662 -19 293 -22 955
Таджикистан 1 021 379 999 169 156 325 -178 535 -22 210
Канада 50 967 32 108 -5 456 -13 403 -18 859
Франция 66 026 51 507 -3 416 -11 103 -14 519
Турция 118 482 105 570 -3 846 -9 066 -12 912
Азербайджан 591 228 579 493 16 461 -28 196 -11 735
Грузия 28 404 30 836 176 2 256 2 432
КНДР 28 617 33 257 2 008 2 632 4 640
Корея 17 151 26 725 5 065 4 509 9 574
Молдавия 544 511 561 033 51 949 -35 427 16 522
Киргизия 524 877 544 956 27 375 -7 296 20 079
Казахстан 571 527 597 559 5 450 20 582 26 032
Армения 435 661 480 017 89 228 -44 872 44 356
Китай 167 555 235 695 75 995 -7 855 68 140
Белоруссия 390 564 517 828 40 741 86 523 127 264
Украина 1 559 921 2 417 575 305 168 552 486 857 654
Все страны мира 10 495 162 10 935 680 886 705 -446 187 440 518
Все страны мира без учета Украины 8 935 241 8 518 105 581 537 -998 673 -417 136
* - Страны с максимальным изменением абсолютного числа граждан, находящихся в России
Источник: ФМС

В целом на рынке аренды элитной недвижимости сегодня замедлилось падение арендных ставок: средняя ставка в этом сегменте в Москве сегодня составляет $5540 в месяц — на 26% ниже, чем в марте 2014 года. Цены на элитные квартиры уже сейчас упали примерно на 30%, говорит Ирина Жарова-Райт: арендодателям пришлось снижать долларовые цены, чтобы в рублях они выросли не настолько резко, как валютные курсы.

Елена Куликова из IntermarkSavills надеется, что спрос на элитные квартиры начнет постепенно восстанавливаться. «По итогам первого квартала мы видим, что общеэкономические показатели стабилизируются, — говорит она. — Можно предположить, что этот процесс продолжится, и в определенный момент, как это было в прошлые кризисы, спрос будет постепенно возвращаться на прежний уровень». Движущим фактором будет то, что в этом году многие западные компании-работодатели смогли скорректировать свои бизнес-планы и адаптироваться к новым условиям, подчеркивают в IntermarkSavills.