Элита стала ближе

21 октября 2015 г.

21 октября 2015 года, Российская Газета 

География элитного рынка расширяется. Но не потому, что покупателей с деньгами становится больше.

Напротив, спрос сужается, средняя сумма сделки падает. Но застройщики не собираются упускать возможность заработать - за элиту стали предлагать продукты классом и ценою ниже.

"Элитного жилья в его классическом понимании - с ценами от $20 000 за кв.м - практически нет, за исключением нескольких проектов. Нет объектов, сравнимых с Гранатным, 6 (дом особняков в центре, около Никитской ул. - Прим. ред.), или One Hyde Park в Лондоне", - говорит Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. Сегодня в Москве, по данным Knight Frank, средняя цена предложения элитного жилья - $12 780 или 850 000 руб. за кв. м. К началу осени долларовые цены на недвижимость упали на 30-50 процентов, предложения за полцены вывешены на сайте агентства Tweed.

Дорогой бюджетный

Столичные девелоперы, не желая упускать обеспеченных покупателей, нашли выход - они расширили продуктовую линейку, захватив нишу, которая ранее считалась верхним сегментом бизнес-класса. Так на элитном рынке объявились апартаменты. В 2013 г., когда они только появились в продаже, дисконт за неизвестность формата доходил до 40 процентов. Сегодня средняя стоимость апартамента $1,5 млн, для сравнения: квартиры оцениваются в $2,55 млн (данные Knight Frank).

Для новых проектов, находящихся на стыке элитного и бизнес-классов, риелторы нашли специальный термин - премиум-сегмент. Кстати, в Лондоне нет деления на классы, как в Москве, есть единственный класс prime, который занимает 5 % по стоимости от всего рынка недвижимости британской столицы, напоминает Трещев.

Акцент: Около 80 процентов всех продаж составляют объекты стоимостью до $2 млн

За последние несколько лет московские застройщики вывели массу проектов, по большей части именно премиум-класса. Всего сейчас на рынке более 40 комплексов совокупной площадью 280 000 кв. м - 1980 квартир и апартаментов. Хотя рынок сужается в деньгах, количество сделок, напротив, растет, - отмечает Трещев. Если раньше в месяц продавалось до 20 квартир, и это был хороший результат, то сейчас 40-50 - нормально. В то же время дорогие апартаменты не продаются вовсе, около 80 % всех продаж составляют объекты стоимость до $2 млн.

Операция "захват"

Значительная часть новых проектов появляется на месте бывших промзон. ЖК Литератор находится на месте бывшего пивоваренного завода в Хамовниках, Wine House - на территории бывшего завода шампанских вин "Корнет"; ЖК "Садовые Кварталы" - на месте завода "Каучук", ЖК Barrin House - вместо завода "Моснитки", "Рассвет Loft Studio" находится в Столярном переулке на территории бывшей мебельной фабрики "Мюръ и Мерилиз".

"Людям хочется центральное расположение, но они не могут заплатить за настоящую элиту, поэтому и мы, и покупатели идем на компромиссы", - замечает один из застройщиков. "Компромиссов" в премиум-классе хватает: один проект выходит окнами на общежитие, у другого под боком шумный бар, третий стоит "окна в окна" с соседним домом, и владельцам постоянно приходится держать шторы закрытыми.

"Не всем по карману Остоженка, Патриаршие, Арбат или Якиманка. Да и не всем они необходимы, - говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Intermark Savill. - Для многих обеспеченных покупателей хорошая экология, парк рядом с домом, большая придомовая территория и пр. сегодня важнее престижности места. Многие из этих покупателей уже сегодня выбирают Хамовники. Некоторые готовы поселиться и еще дальше от центра - в районе "Мосфильма", Кунцево, Мичуринского и Кутузовского проспектов".

Постепенно элитный ареал расширяется, и дорогие объекты "захватывают" все новые территории. Хотя "второй Остоженки в Москве точно не будет", - уверен Халин. - Впрочем, как и второй Рублевки в Подмосковье".

Остров Балчуг ("Золотой остров") давно был интересен девелоперам, однако осваивать его начали совсем недавно. Например, в I квартале 2014 г. компания "Галс-девелопмент" начала строительство элитного квартала Wine House на ул. Садовническая, вл. 57. Реконструированное историческое здание, построенное в XIX в., включает в себя 41 лофт-апартамент площадью от 47 кв. м до 160 кв. м. Второе здание - объект нового строительства, рассчитанный на 160 квартир и 4 апартамента, площадь которых варьируется от 55 кв. м до 234 кв. м. Строительство будет завершено во II квартале 2016 г. В конце прошлого года началось строительство еще двух объектов на территории о. Балчуг - Balchug Residence (Садовническая ул., вл. 31) и Balchug Viewpoint (Садовническая наб., вл. 3-7) компании "Интеко".

В последние годы популярность набирает Донской район. В 2013 г. на пересечении ул. Орджоникидзе и 1-го Рощинского проезда началось строительство ЖК Barkli Residence от компании "Баркли". Комплекс был спроектирован при участии архитектурного бюро Robert A.M. Stern Architects. В нем будет 151 квартира площадью 43 - 222 кв. м и три пентхауса. По информации консультанта, объект распродан более чем на 80%.

За парками и инфраструктурой покупатели охотно едут на Воробьевы горы. Эти места стали уже вполне традиционными для обеспеченной публики. Компания MR Group на Воробьевском шоссе строит "Воробьев дом", цена метра - от 360 000 руб. Архитектурное решение проекта разработано бюро ADM. Срок завершения строительства - 1 квартал 2017 г. По мнению Евгении Старковой, директора по маркетингу MR Group, престижность района обусловливается качественной инфраструктурой, "зелеными" пространствами, однородной социальной средой. А не только историей.

Все впереди

Перспективы превращения в элитные есть у Таганского района и части Басманного района, возможно продолжение развития Мещанского района, считают в Intermark Savills. Появлению новых элитных районов мешает в том числе "гигантомания" застройщиков. Ключевую роль на премиальном рынке сегодня играют крупные девелоперы. Большинству из них просто не выгодно "возиться" с небольшими домами в не самых раскрученных районах, считает Халин. Поэтому они предпочитают строить бизнес-класс. Еще несколько лет назад хорошие шансы повторить успех Хамовников имели Пресня, Шаболовка, окрестности Минской улицы, отмечает эксперт. Однако обилие новых "мастодонтов" бизнес-класса не позволяет этим районам быть на 100 процентов премиальными.

Кстати

Первыми престижными районами были Пресня, Чистые пруды и Басманный (набережная Яузы). В начале 2000-х началось освоение Остоженки благодаря программе реновации района. В этот период строятся такие знаковые комплексы, как Молочный 1, Gran-Prix House, Copper House и др. Основные застройщики района в тот период: Rose Group (RGI), State Development, Barkli.